Comment construire une maison en France ?
Alors que la majorité des personnes qui achètent une propriété en France choisissent d’acheter une propriété ancienne pour la rénover, un nombre croissant d’entre elles s’intéressent à la construction d’une nouvelle maison.
Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi cela se produit. Le nombre de propriétés à rénover situées dans des endroits appropriés est limité, car les coûts et les difficultés liés à la rénovation d’une propriété ont considérablement augmenté ces dernières années.
Les permis de construire sont plus faciles à obtenir en France que dans de nombreux autres pays et, si vous recherchez un bien situé à un endroit précis, adapté à vos besoins et en parfait état, un bien neuf constitue une solution idéale. Le choix est facilité par le fait que, si l’on s’y prend bien, l’ensemble du processus est très réglementé, avec un fort degré de protection pour le client.
L’objectif de ces pages est de vous guider dans le processus de construction de votre propre maison, depuis le choix du site jusqu’à la remise de la propriété. Nous examinons comment vous devez procéder pour désigner les professionnels et les équipes de construction. Le fait qu’un constructeur ou un architecte parle anglais n’est pas nécessairement la meilleure qualification pour être nommé !
Nous vous montrons comment obtenir des conseils gratuits en matière de planification et d’architecture avant de devoir désigner un architecte pour le projet. Nous passons en revue les différents types de contrat de construction que vous pouvez utiliser et les questions clés que vous devez examiner avant de signer le contrat.
Nous exposons les garanties offertes par ces contrats et nous vous informons également sur les assurances de construction que vous devez souscrire. Comme même les plans les mieux conçus peuvent échouer, nous décrivons également les procédures de réclamation prévues par le contrat de construction de la maison principale et nous vous conseillons sur les personnes auxquelles vous pouvez vous adresser en cas de litige avec votre constructeur (ou votre architecte !).
Comment trouver un terrain à bâtir en France ?
Comment trouver un architecte en France ?
Il est évident que la première étape de tout le processus consiste à trouver le terrain idéal sur lequel construire la maison de vos rêves.
Le moyen le plus simple d’y parvenir est d’acheter un terrain déjà sur le marché avec un permis de construire. Il y en a généralement beaucoup dans les environs. Les agents locaux, les journaux et les sites en ligne proposent tous des terrains à bâtir à la vente.
Toutefois, ce n’est pas le seul moyen de trouver un site, car les terrains zonés pour la construction ne sont pas toujours sur le marché et ceux qui pourraient être disponibles pour la construction n’ont peut-être pas encore reçu de permis de construire.
Par conséquent, si vous aimez une zone particulière, mais que vous ne trouvez pas de site approprié sur le marché, vous devriez vous rendre à votre mairie pour lire le plan local.
Le plan local se présente sous différentes formes et peut être appelé Plan d’Occupation des Sols (POS), Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Carte Communale.
L’existence d’un plan local n’est pas non plus nécessairement le dernier mot pour savoir si vous pouvez ou non construire sur un site particulier !
Dans de nombreuses régions rurales de France, désireuses d’accroître leur population, il est toujours possible de faire des exceptions si le dossier est bien présenté.
Cela dit, depuis quelques années, les exceptions à la règle se font de plus en plus rares, le gouvernement et les conseils locaux se montrant plus stricts en matière de développement du logement en rase campagne, avec des exigences plus strictes en matière d’infrastructures.
Le maire joue un rôle crucial dans tout ce processus et vous seriez bien avisé de cultiver une bonne relation avec votre maire local.
Si vous achetez un terrain sans permis, assurez-vous que tout contrat d’achat de terrain est soumis à l’obtention d’un permis de construire « de principe », appelé certificat d’urbanisme.
Une fois l’autorisation obtenue, il est alors nécessaire de soumettre une demande d’aménagement officielle.
En règle générale, il est préférable de faire appel à un architecte qui vit sur place ou qui connaît bien la région.
Ses bons contacts avec le maire local et le service départemental de l’urbanisme et des routes seront importants pour l’obtention du permis de construire et sa connaissance des constructeurs locaux réduira également le risque d’un contrat de construction mal exécuté.
Comme toujours, il est bon de prendre son temps. Ne désignez pas le premier architecte que vous rencontrez. Invitez-en au moins trois pour discuter du projet avec vous, examiner les projets récents qu’ils ont réalisés dans la région et parler à certains de leurs clients. Ces réunions exploratoires sont également une forme utile de conseils gratuits !
Discutez avec eux de la manière dont ils aborderaient le projet et déterminez s’ils ont un intérêt et une expérience pour le type de projet que vous envisagez. Vous les appréciez et vous pensez pouvoir travailler avec eux ? Parlez à leurs clients récents et découvrez s’ils ont été satisfaits d’eux.
Si vous ne connaissez pas les plans et la terminologie de la construction en anglais, apprenez-les, car vous risquez d’être débordé en essayant de comprendre les termes dans une langue étrangère.
Sinon, si la langue est le principal problème, envisagez de faire appel à un architecte expatrié parlant anglais, dont le nombre est en augmentation en France. Assurez-vous qu’ils sont enregistrés auprès des autorités et que leur qualification leur confère une reconnaissance totale en tant qu’architecte en France.
Vous pouvez trouver des architectes en consultant nos pages Services commerciaux, où vous trouverez un certain nombre d’architectes répertoriés.
C’est à vous de décider si vous voulez ou non faire appel à un architecte pour vous aider à choisir un constructeur et pour superviser les travaux. Il n’y a aucune obligation légale de le faire.
Cependant, il est clair que pour un projet d’une telle envergure, et avec autant d’enjeux, il serait bon de s’assurer de l’expertise professionnelle à bord.
Sélection de votre constructeur de maison
Le devis de construction
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
De nombreux litiges entre le client et le constructeur surviennent parce qu’un devis détaillé n’a pas été obtenu et que le constructeur dispose d’une « marge de manœuvre ».
Cela peut être dû au fait que certains éléments ont été omis ou que les spécifications des matériaux et des équipements ne répondent pas aux attentes. C’est pour cela que nous vous recommandons de construire des maisons futur avec des professionnels certifié.
Il est clair que la meilleure façon de réduire le risque est la préparation d’un cahier des charges détaillé par votre architecte, sur la base duquel plusieurs constructeurs proposent un prix.
Le cahier des charges lui-même doit être précis – l’utilisation de la mention « ou équivalent » dans la spécification des matériaux est une recette pour une contestation ultérieure.
Le type d’estimation le plus détaillé est appelé « descriptif-quantitatif et estimatif ».
Vous ne pouvez échapper à l’assistance d’un professionnel si vous souhaitez obtenir ce type de précision. Ce n’est pas quelque chose que vous pouvez faire vous-même, quel que soit votre niveau de compétence en français.
La spécification des normes de construction pertinentes est essentielle, de préférence pour chaque élément principal du travail, ou au moins comme une déclaration générale.
Vous constaterez que les normes de construction françaises ne sont pas aussi complètes ou aussi strictes que celles du Royaume-Uni, et que les contrôles de l’application de ces normes sont nettement plus faibles.
Ne comptez donc pas sur un agent de contrôle des constructions pour surveiller le constructeur, car il est peu probable que vous en voyiez un !
Si vous le pouvez, demandez au moins trois devis et assurez-vous de bien comprendre ce que vous demandez.
Ne choisissez pas nécessairement le devis le plus bas, mais sélectionnez votre constructeur préféré et négociez le prix – une tâche que votre architecte devrait pouvoir vous aider à accomplir.
Demandez à voir des exemples de certains des matériaux et accessoires proposés afin de vous assurer qu’ils répondent à vos exigences.
Il s’agit de la principale forme standard de contrat de construction pour une maison neuve, qui peut prendre deux formes.
I. Lorsque vous demandez au constructeur de se charger à la fois de la préparation des plans et des travaux de construction, le CCMI s’appelle un contrat de construction avec fourniture de plan. II. Lorsque vous engagez un architecte pour préparer les plans et engagez ensuite un constructeur pour construire le logement, le contrat est appelé contrat de construction sans fourniture de plan.
Le niveau de protection qui vous est offert est plus élevé avec ces contrats avec fourniture de plan, mais vous aurez moins de choix dans la conception de la propriété, car on vous proposera probablement un modèle standard.
Ces pages se concentrent principalement sur le second de ces contrats, dans lequel vous engagez votre propre architecte et demandez ensuite à un constructeur de construire l’habitation.
Le contrat CCMI se présente sous diverses formes, standard ou non, qui peuvent être plus ou moins à l’avantage de l’une des parties.
Les plus courants sont ceux des organisations du secteur de la construction, comme la CAPEB et l’UNCMI, et celui de l’association de consommateurs Que Choisir.
N’acceptez pas sans discuter un contrat qui vous serait proposé par le constructeur.
Demandez à votre propre équipe de professionnels de sélectionner un contrat approprié et utilisez ce contrat comme base de négociation avec le constructeur.
Avis d’urbanisme pour la construction en France
Un aspect important des procédures d’urbanisme est de s’assurer que, dès que le permis de construire a été accordé, vous placez sur le site l’avis d’urbanisme standard pendant au moins deux mois.
Si aucun avis n’est placé sur le site, la période d’opposition au permis de construire reste ouverte. Une fois les travaux commencés, vous ou votre architecte devez notifier à la mairie et à la préfecture une déclaration d’ouverture de chantier.
Ce formulaire vous aura été fourni avec le permis de construire. Les travaux doivent être commencés dans les deux ans qui suivent l’obtention du permis, mais ils peuvent être prolongés d’un an.
Une fois les travaux achevés, vous devez en informer l’autorité chargée de l’urbanisme, soit la mairie, soit la préfecture. Là encore, il existe un formulaire, appelé déclaration d’achèvement des travaux, que vous avez reçu avec votre permis de construire.
La déclaration doit être envoyée par lettre recommandée. Si les travaux de construction ont été supervisés par un architecte, celui-ci est tenu d’indiquer sur la déclaration que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.
Les travaux ne sont alors normalement pas inspectés par les autorités. Néanmoins, la mairie dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis de construire, délai qui est porté à cinq mois dans les zones de conservation ou celles couvertes par un « plan de prévention des risques ».
À l’expiration de ce délai, vous pouvez demander à la mairie d’émettre un avis indiquant que les travaux ne seront pas contestés. Elle dispose de 15 jours pour donner suite à cette demande.
Garantie d’achèvement en France
Garantie décennale des travaux de construction
La garantie de livraison garantit l’achèvement des travaux de construction lorsque le constructeur fait faillite ou n’achève pas l’immeuble dans les délais.
Cette assurance est obligatoire. Il n’est pas rare qu’il y ait une « franchise » client dans le contrat, mais elle ne peut pas dépasser 5% du prix.
En ce qui concerne le programme, la clause n’est déclenchée que si le retard dépasse la date d’échéance de plus de 30 jours. La garantie couvre également le paiement au client des pénalités prévues au contrat.
Lorsque la clause fonctionne, le client peut faire réaliser le projet par un tiers. Il va sans dire que les compagnies d’assurance chercheront toujours à limiter leur responsabilité et, en particulier, le fonctionnement de la garantie est moins clair en ce qui concerne les retards mineurs qu’en ce qui concerne la défaillance totale ou la faillite du constructeur, car la loi manque de précision.
Lorsqu’il y a simplement un retard dans l’achèvement des travaux, ils préfèrent généralement verser des dommages-intérêts plutôt que d’assumer la responsabilité d’organiser l’achèvement des travaux par un autre entrepreneur.
Ces deux garanties sont coûteuses et certains constructeurs les utilisent en fait toutes les deux afin de réduire les coûts, c’est-à-dire une garantie de remboursement au début des travaux de construction, lorsque les paiements sont faibles, et une garantie de livraison à la fin des travaux, lorsqu’il y a moins à terminer.
En outre, de nombreux constructeurs de maisons ignorent totalement les dispositions de la loi et ne souscrivent pas d’assurance. Comme il n’y a pas de contrôle ni d’application de la loi, ils peuvent s’en tirer à bon compte.
Si vous décidez de faire appel à un tel constructeur, il est possible que votre maison soit construite à un prix inférieur, mais vous risquez également de perdre beaucoup d’argent si les choses tournent mal. Pour quelque chose d’aussi important que votre future maison, cela semble une stratégie à haut risque.
IMPORTANT En conséquence, il est impératif que vous voyiez la garantie financière fournie par le constructeur et que vous vérifiiez auprès du notaire qu’elle est libérée et satisfaisante.
En effet, si vous avez recours à un prêt hypothécaire pour financer le projet dans le cadre d’un contrat CCMI, le prêteur souhaitera également voir que la garantie est en place avant de débloquer les fonds.
Si vous engagez un entrepreneur pour effectuer des travaux de construction, la loi garantit son travail pendant une période pouvant aller jusqu’à dix ans.
Cette responsabilité est appelée « responsabilité décennale ».
La garantie décennale fonctionne par paliers, comme suit :
1. Au cours de la première année à compter de l’achèvement, le constructeur est tenu de garantir l’exécution complète de l’ouvrage – la garantie de parfait achèvement.
2. Au cours de la deuxième année, il doit garantir que les équipements sont en bon état de fonctionnement, par exemple l’électricité, les appareils sanitaires, le chauffage, les fenêtres, les volets et les portes – la garantie de bon fonctionnement.
3. Pendant les dix années suivant l’achèvement des travaux, garantir tous les travaux relatifs à la stabilité et à l’intégrité du bâtiment, y compris les éléments qui assurent l’étanchéité au vent et à l’eau, par exemple les fondations, les sols, les murs, les escaliers, les plafonds, les cadres de portes et de fenêtres, les défauts majeurs d’électricité et de plomberie, le toit, la charpente – l’assurance décennale.
En cas de défaut, le client n’est pas obligé de prouver la faute et l’entrepreneur est présumé responsable.
Toutefois, le constructeur peut s’exonérer de sa responsabilité pour cause de force majeure (événement non prévisible, irrésistible et extérieur) ou lorsque le client (ou son architecte) était responsable de la conception. Ce dernier cas est une source fréquente de litiges.
Au-delà des deux premières années, la garantie décennale ne couvre pas les défauts des produits de construction ou des équipements installés dans le bien. Elle ne couvre que la qualité du travail de l’entrepreneur.
En conséquence, si, par exemple, votre chaudière cesse de fonctionner au bout de cinq ans, vous ne pouvez pas vous retourner contre le constructeur, à moins que la cause de la panne ne soit due à son travail d’installation. Si le constructeur n’est pas en faute, vous devrez examiner la garantie du fabricant.
Les mouvements du sol sont couverts par la garantie si la nature des travaux a impliqué la construction des fondations ou la stabilisation du bâtiment. Vous serez également couvert par votre assurance habitation pour ce type de risque.
Le constructeur reste responsable du travail de ses sous-traitants, mais il lui est possible d’intenter une action contre le sous-traitant en cas de défaillance.
Processus de livraison
Taxes foncières locales en France
L’assurance habitation en France – Assurance Multirisque Habitation
Dans les 90 jours suivant la date à laquelle la propriété est prête à être occupée (même si certains travaux mineurs doivent encore être achevés), vous êtes tenu d’informer l’administration fiscale française afin qu’elle puisse procéder à une révision de la valeur imposable de la propriété.
La valeur imposable du bien servira ensuite de base à l’évaluation de votre assujettissement aux deux taxes foncières locales françaises, la taxe foncière et la taxe d’habitation.
La déclaration doit être effectuée au moyen du formulaire H1. S’il s’agit d’un appartement, vous devez utiliser le formulaire H2.
Le formulaire doit être déposé auprès du service des impôts fonciers de votre commune. Si le formulaire est présenté dans le délai imparti, vous pouvez bénéficier d’une réduction de l’impôt pour une période de deux ans.
À l’inverse, si la déclaration n’est pas faite dans les 90 jours, vous risquez de subir des sanctions ou, au minimum, de perdre l’exonération totale pendant deux ans.
Une fois que la propriété vous a été remise, vous devrez souscrire l’assurance habitation habituelle « tous risques ».
Cette assurance s’appelle l’assurance multirisque habitation, ce type d’assurance peut vous couvrir en cas de dégâts des eaux.
Vous devez également souscrire une assurance de base pendant l’avancement des travaux contre des risques tels que les dommages causés par les tempêtes et les mouvements de terrain.
L’un des avantages de l’assurance habitation est que vous pouvez normalement opter pour une couverture des frais de justice en cas de litige, mais vous devez être certain que la police couvrira les litiges liés à la construction.
Vous pouvez en savoir plus dans notre guide sur l’assurance habitation en France.
En cas d’extension de maison
Les extensions de maison pour maison ancienne sont une solution idéale pour ceux qui souhaitent agrandir leur espace de vie tout en préservant le charme et l’authenticité de leur maison ancienne.
Les maisons anciennes sont souvent appréciées pour leur style architectural unique et leur caractère. Cependant, elles peuvent parfois manquer d’espace, en particulier pour répondre aux besoins modernes d’une famille. Les extensions de maison Cybel sont conçues avec cette problématique à l’esprit, offrant une solution sur mesure pour agrandir la maison sans compromettre son esthétique d’origine.
L’une des caractéristiques clés des extensions de maison est leur flexibilité de conception. Chaque projet est adapté aux besoins spécifiques du propriétaire et aux caractéristiques architecturales de la maison ancienne. Que vous souhaitiez créer une chambre supplémentaire, un espace de travail, une salle de jeux ou une cuisine ouverte, les extensions de maison Cybel peuvent être personnalisées pour répondre à vos besoins.
Les matériaux utilisés dans les extensions de maison Cybel pour maison ancienne sont soigneusement sélectionnés pour s’harmoniser avec le style et les matériaux existants. Que ce soit la pierre, le bois ou la tuile, chaque détail est pris en compte pour assurer une parfaite intégration de l’extension à la maison ancienne. Les techniques de construction utilisées sont également adaptées pour conserver l’authenticité de la maison, en respectant les méthodes traditionnelles et en utilisant des artisans qualifiés.
De plus, les extensions de maison ancienne offrent également la possibilité d’améliorer l’efficacité énergétique de la maison. Les techniques modernes d’isolation et de ventilation peuvent être intégrées lors de la construction de l’extension, ce qui permet de réduire les coûts de chauffage et de refroidissement, tout en garantissant un confort optimal à l’intérieur de la maison.